¿Cuánto cuesta escriturar en Oaxaca?

¿Cuánto cuesta escriturar en Oaxaca? Como referencia general, debes considerar entre el 4% y el 7% del valor del inmueble. Por ejemplo, escriturar una propiedad de $2,000,000 MXN podría representar entre $80,000 y $140,000 MXN.

Sin embargo, no existe una tarifa única. El monto cambia según el municipio donde se encuentra la propiedad, su valor, los honorarios notariales, el avalúo, los impuestos y los derechos de inscripción.

En Viva México Inmobiliaria te explicamos cómo se integra este gasto para que puedas preparar un presupuesto más realista antes de comprar una propiedad en Oaxaca.

¿Cuánto cuestan las escrituras de una propiedad en Oaxaca?

El costo total de escrituración suele calcularse como un porcentaje del valor de la operación. Una estimación inicial puede realizarse con el siguiente rango:

Estos montos son orientativos. La cotización definitiva debe ser elaborada por una notaría después de revisar la ubicación, documentación, valor y situación jurídica del inmueble.

Respuesta directa

Escriturar una propiedad en Oaxaca puede costar aproximadamente entre el 4% y el 7% de su valor. El gasto incluye impuestos, honorarios notariales, inscripción registral, avalúos, certificados y otros trámites administrativos.

¿Qué gastos incluye la escrituración en Oaxaca?

El pago realizado durante una escrituración no corresponde únicamente a los honorarios del notario. La notaría también calcula, retiene y canaliza diferentes impuestos y derechos relacionados con la compraventa.

La fórmula general puede expresarse de esta manera:

Costo de escrituración = impuesto por adquisición + honorarios notariales + IVA + Registro Público + avalúo + certificados + gastos administrativos

Impuesto sobre traslación de dominio

Es el impuesto municipal generado cuando una propiedad cambia de dueño. Generalmente lo paga el comprador y se calcula sobre la base determinada por la autoridad y la notaría.

La tasa puede variar según el municipio o la legislación aplicable. Por este motivo, el costo de escriturar en Oaxaca de Juárez puede ser diferente al de Puerto Escondido, Santa María Colotepec, Santa María Huatulco u otro municipio del estado.

Honorarios del notario

Los honorarios cubren el trabajo jurídico necesario para preparar y formalizar la operación, incluyendo actividades como:

• Revisión de los documentos del comprador y vendedor.

• Investigación de la situación jurídica del inmueble.

• Elaboración de la escritura pública.

• Cálculo de impuestos y derechos.

• Formalización de la compraventa.

• Presentación del instrumento ante el Registro Público.

A los honorarios profesionales del notario normalmente se les agrega el Impuesto al Valor Agregado correspondiente.

Inscripción en el Registro Público de la Propiedad

Después de la firma, la escritura debe inscribirse ante el Instituto de la Función Registral del Estado de Oaxaca. Esta inscripción permite que la transmisión del inmueble tenga publicidad y efectos jurídicos frente a terceros.

El trámite oficial de inscripción de actos traslativos de dominio tiene un costo expresado en UMA. Para 2026, la ficha del trámite señala 23 UMA, equivalentes aproximadamente a $2,698.13 MXN, considerando un valor diario de $117.31 por UMA.

Esta cantidad corresponde exclusivamente al derecho de inscripción señalado en el trámite y no representa el costo completo de escrituración.

Avalúo del inmueble

El avalúo determina el valor de la propiedad con base en sus características, ubicación, superficie, construcción y condiciones actuales.

Puede solicitarse un avalúo catastral, comercial o bancario, dependiendo de la operación. Cuando existe un crédito hipotecario, la institución financiera generalmente requiere un avalúo elaborado por un especialista autorizado.

Certificados y constancias

Antes de escriturar es necesario comprobar que la propiedad puede transmitirse legalmente. Para ello pueden solicitarse documentos como:

• Certificado de libertad o existencia de gravamen.

• Constancia de no adeudo de predial.

• Constancia de no adeudo de agua.

• Cédula catastral.

• Avalúo catastral.

• Antecedentes registrales.

• Constancias de uso de suelo, cuando correspondan.

• Copias certificadas y documentos de archivo.

Gastos de gestoría y documentación

La operación también puede generar gastos por copias certificadas, trámites administrativos, expedición de testimonios, avisos, traslados, archivo y gestión de documentos.

Estos conceptos deben aparecer desglosados en el presupuesto proporcionado por la notaría.

¿Quién paga los gastos de escrituración?

En una compraventa inmobiliaria, el comprador normalmente cubre los gastos de escrituración, incluyendo el impuesto por adquisición, los derechos registrales, el avalúo y los honorarios notariales.

El vendedor, por su parte, suele asumir obligaciones relacionadas con el Impuesto Sobre la Renta generado por la venta, la cancelación de gravámenes existentes y la regularización de adeudos que le correspondan.

No obstante, las partes pueden establecer acuerdos diferentes en el contrato de compraventa, siempre que respeten las obligaciones fiscales aplicables.

Factores que modifican el costo de escriturar

Dos propiedades con el mismo precio pueden generar gastos diferentes. Las principales variables son las siguientes.

Valor de la propiedad

Mientras mayor sea el valor del inmueble, mayor puede ser el impuesto por adquisición y algunos derechos u honorarios calculados sobre ese valor.

Municipio donde se encuentra

Los impuestos relacionados con la traslación de dominio son municipales. Por lo tanto, la ubicación exacta del inmueble influye directamente en el cálculo.

No debe utilizarse automáticamente una tasa correspondiente a otro estado o municipio para estimar el costo de una propiedad en Oaxaca.

Situación legal del inmueble

Una propiedad correctamente registrada, sin gravámenes y con documentación actualizada suele requerir menos trámites adicionales.

El costo puede aumentar cuando es necesario resolver situaciones como:

• Diferencias en superficies o medidas.

• Construcciones no manifestadas.

• Copropiedades.

• Sucesiones pendientes.

• Cancelaciones de hipoteca.

• Adeudos de predial o agua.

• Errores en antecedentes registrales.

• Falta de actualización catastral.

Tipo de propiedad

El proceso puede cambiar dependiendo de si se trata de una casa, departamento, terreno, local comercial, propiedad en condominio o inmueble sujeto a un régimen agrario.

En el caso de terrenos, es indispensable confirmar si cuentan con escritura pública, título de propiedad, régimen ejidal, comunal, acta de posesión o algún otro antecedente documental.

Compra mediante crédito hipotecario

Cuando se utiliza un crédito bancario, Infonavit o Fovissste pueden generarse gastos relacionados con el avalúo, apertura del crédito, constitución de hipoteca e inscripción del gravamen.

Estos costos deben diferenciarse de los gastos propios de la compraventa.

Ejemplo de cuánto cuesta escriturar una casa en Oaxaca

Supongamos que compras una casa con valor de $2,000,000 MXN.

Aplicando el rango orientativo del 4% al 7%, deberías reservar aproximadamente:

• Escenario bajo: $80,000 MXN.

• Escenario medio del 5.5%: $110,000 MXN.

• Escenario alto: $140,000 MXN.

Este presupuesto podría distribuirse entre impuesto por adquisición, honorarios notariales, IVA, derechos registrales, avalúo, certificados y otros gastos de la operación.

La cantidad final no debe calcularse únicamente multiplicando el precio de venta por un porcentaje. La notaría necesita revisar el expediente completo para determinar la base gravable y los conceptos aplicables.

Documentos necesarios para escriturar una propiedad

Los requisitos pueden variar según la operación, pero normalmente se solicita la siguiente documentación.

Documentos del comprador

• Identificación oficial vigente.

• CURP y RFC.

• Acta de nacimiento.

• Comprobante de domicilio.

• Acta de matrimonio, cuando corresponda.

• Información sobre la forma de pago.

• Documentos del crédito hipotecario, en su caso.

• Comprobantes de transferencias o pagos realizados.

Documentos del vendedor

• Identificación oficial vigente.

• CURP y RFC.

• Acta de nacimiento.

• Acta de matrimonio y documentación del cónyuge, cuando corresponda.

• Escritura o título de propiedad.

• Boletas de predial y agua.

• Constancias de no adeudo.

• Información catastral y planos.

• Certificado de libertad o existencia de gravamen.

• Comprobantes relacionados con la adquisición original.

Documentos del inmueble

• Escritura pública anterior.

• Cédula catastral.

• Avalúo.

• Plano del inmueble.

• Certificados registrales.

• Constancias municipales.

• Régimen de propiedad en condominio, cuando aplique.

• Autorizaciones o licencias relacionadas con la construcción, si son necesarias.

La notaría puede solicitar documentación adicional dependiendo de la antigüedad, ubicación y antecedentes de la propiedad.

Pasos para escriturar un inmueble en Oaxaca

1. Elegir una notaría

El comprador debe acudir con un notario autorizado para solicitar la revisión del inmueble y una cotización desglosada.

2. Revisar la situación jurídica

El notario investiga los antecedentes registrales, verifica la identidad del propietario y confirma si existen hipotecas, embargos, limitaciones de dominio u otros problemas legales.

3. Tramitar certificados y avalúos

Se solicitan las constancias de no adeudo, la información catastral, el certificado registral y los avalúos necesarios para calcular la operación.

4. Calcular impuestos y derechos

Con la documentación disponible, la notaría determina los impuestos, derechos, honorarios y gastos que deben cubrirse antes de la firma.

5. Firmar la escritura pública

El comprador y el vendedor revisan y firman el instrumento ante el notario. En este acto también se formaliza el pago conforme a las condiciones acordadas.

6. Inscribir la escritura

La notaría presenta el documento ante el Instituto de la Función Registral del Estado de Oaxaca para registrar al nuevo propietario.

La ficha oficial del trámite establece un plazo de respuesta de hasta 30 días hábiles para la etapa registral. El proceso completo puede durar más cuando existen observaciones, documentos pendientes o situaciones que deben regularizarse.

7. Entregar el testimonio al comprador

Una vez inscrita la operación, el comprador recibe el testimonio de la escritura con los datos registrales correspondientes.

¿Cómo obtener una cotización precisa?

Para conocer cuánto cuesta escriturar una propiedad específica, solicita a la notaría un presupuesto que incluya por separado:

1. Impuesto sobre traslación de dominio.

2. Honorarios notariales.

3. IVA sobre los honorarios.

4. Inscripción ante el Registro Público.

5. Avalúo.

6. Certificados y constancias.

7. Copias certificadas.

8. Gastos de gestoría.

9. Cancelación o inscripción de hipoteca.

10. Posibles regularizaciones.

También conviene preguntar cuánto tiempo tendrá vigencia la cotización. Algunos importes pueden cambiar cuando se actualiza el valor de la UMA, las tarifas, el avalúo o la legislación fiscal.

Cómo reducir riesgos y gastos inesperados

No todos los costos pueden reducirse, especialmente los impuestos y derechos fijados por las autoridades. Sin embargo, sí puedes prevenir gastos adicionales.

• Solicita una cotización antes de entregar un apartado.

• Verifica que la propiedad tenga antecedentes registrales claros.

• Confirma que el vendedor sea el propietario legítimo.

• Revisa las medidas y superficies de la escritura.

• Comprueba que las construcciones estén registradas.

• Solicita constancias actualizadas de predial y agua.

• No aceptes declarar un valor artificialmente menor.

• Evita comprar únicamente con contratos privados o actas de posesión sin asesoría jurídica.

• Reserva un fondo adicional para trámites no contemplados inicialmente.

Diferencia entre contrato de compraventa y escritura pública

El contrato de compraventa establece los acuerdos entre el comprador y el vendedor, como el precio, la forma de pago y la fecha de entrega.

La escritura pública formaliza la transmisión ante notario y permite su inscripción en el Registro Público. Por esa razón, un contrato privado no sustituye automáticamente una escritura pública inscrita.

Antes de comprar, es importante confirmar qué documento acredita la propiedad y si la persona que vende tiene facultades legales para transmitirla.

Conclusión

El costo para escriturar en Oaxaca suele estimarse entre el 4% y el 7% del valor del inmueble, pero la cifra exacta depende del municipio, los impuestos, los honorarios notariales, el avalúo, la inscripción registral y la situación legal de la propiedad.

Antes de firmar o entregar dinero, solicita una revisión jurídica y un presupuesto desglosado. Esto te permitirá conocer el costo real de la operación y detectar cualquier trámite pendiente.

Si estás evaluando opciones de casas en Oaxaca, considera los gastos de escrituración desde el inicio para calcular correctamente el presupuesto total de compra.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto debo ahorrar para escriturar una casa en Oaxaca?

Como referencia, conviene reservar entre el 4% y el 7% del valor de la casa. Para una propiedad de $1,500,000 MXN, el presupuesto aproximado sería de $60,000 a $105,000 MXN. La notaría deberá confirmar la cantidad después de revisar el inmueble y su ubicación.

¿El comprador o el vendedor paga las escrituras?

Normalmente, el comprador paga el impuesto por adquisición, los honorarios notariales, el avalúo y la inscripción registral. El vendedor suele cubrir el ISR generado por la venta y los adeudos que le correspondan. Las partes pueden pactar otra distribución, pero las obligaciones fiscales deben cumplirse.

¿Cuánto tarda el proceso de escrituración en Oaxaca?

El tiempo depende de la documentación y situación jurídica del inmueble. La etapa de inscripción registral contempla un plazo de hasta 30 días hábiles. El proceso completo puede tardar más cuando existen gravámenes, diferencias catastrales, sucesiones, cancelaciones de hipoteca o documentos pendientes.

¿Se puede escriturar una propiedad con adeudo de predial?

El adeudo debe identificarse y generalmente liquidarse para obtener las constancias requeridas por la notaría. La forma de cubrirlo puede negociarse entre comprador y vendedor, pero es recomendable establecerlo por escrito y verificar que el pago se realice antes de concluir la operación.

¿Es posible escriturar un terreno con acta de posesión?

Un acta de posesión no siempre equivale a una escritura pública ni acredita por sí sola la propiedad plena. Primero debe revisarse el régimen jurídico del terreno, sus antecedentes y la posibilidad legal de regularización. No entregues dinero sin obtener una opinión notarial o jurídica sobre el caso.