¿Cuánto se paga al SAT por vender una casa?
Si quieres saber cuánto se paga al SAT por vender una casa, lo primero que debes tener claro es que no existe un porcentaje fijo que se aplique automáticamente al precio de venta.
En algunos casos puedes pagar $0 de ISR si la propiedad que vendes es tu casa habitación y cumples los requisitos para aplicar la exención. Cuando la operación sí está gravada, el Impuesto Sobre la Renta se calcula principalmente sobre la ganancia obtenida por la venta, considerando el costo de adquisición actualizado, ciertas inversiones, gastos y deducciones permitidas.
Por eso, dos personas que venden casas por exactamente el mismo precio pueden terminar pagando cantidades completamente diferentes al SAT.
¿Qué impuesto paga una persona por vender una casa?
El principal impuesto federal que debe considerar una persona física al vender un inmueble en México es el Impuesto Sobre la Renta (ISR) por enajenación de bienes.
Este impuesto busca gravar la ganancia obtenida por la venta del inmueble.
De manera simplificada, el cálculo parte de una lógica como esta:
Precio de venta
menos costo actualizado de adquisición
menos deducciones autorizadas
= ganancia gravable
Sin embargo, el cálculo fiscal real es más amplio.
Cuando la operación se formaliza mediante escritura pública, normalmente será el notario quien determine el pago provisional del ISR, aplique las deducciones correspondientes, revise si existe una exención y entere el impuesto.
Entonces, ¿cuánto se paga al SAT por vender una casa?
La respuesta puede ir desde $0 hasta una cantidad considerable, dependiendo de las características de cada operación.
Existen tres escenarios principales:
- La venta está totalmente exenta de ISR.
- Una parte de la operación está exenta y otra está gravada.
- La venta está gravada y debe calcularse ISR sobre la ganancia correspondiente.
Esto significa que decir simplemente que "se paga 20%, 30% o 35% por vender una casa" puede resultar engañoso.
El ISR no se determina aplicando directamente ese porcentaje al valor total de la casa.
¿Cuándo puedo vender mi casa sin pagar ISR?
La Ley del Impuesto Sobre la Renta establece una exención para la venta de la casa habitación del contribuyente, siempre que se cumplan determinados requisitos.
Uno de los principales es que el monto de la contraprestación obtenida por la venta no exceda de 700,000 UDIS.
Las UDIS, o Unidades de Inversión, cambian de valor con el tiempo.
Al 2 de octubre de 2026, una UDI tiene un valor de aproximadamente $8.837965 pesos, por lo que 700,000 UDIS representan aproximadamente: $6,186,575.50 pesos
Este importe no debe considerarse una cantidad fija permanente, ya que el valor de la UDI cambia diariamente.
Requisitos para no pagar ISR al vender tu casa
Para poder aplicar la exención de casa habitación deben cumplirse las condiciones fiscales correspondientes.
Entre las más importantes se encuentran:
- Que el inmueble corresponda efectivamente a tu casa habitación.
- Que la operación se formalice ante fedatario público.
- Que el valor correspondiente no exceda el límite de 700,000 UDIS para la exención completa.
- Que no hayas aplicado esta misma exención por la venta de otra casa habitación durante los tres años inmediatos anteriores.
- Que puedas acreditar ante el notario que el inmueble efectivamente fue tu casa habitación.
Cumplir únicamente con el valor máximo no es suficiente.
La propiedad debe cumplir con el concepto fiscal de casa habitación y esta situación debe acreditarse correctamente durante la operación.
¿Cómo compruebo que realmente es mi casa habitación?
Para aplicar la exención, el contribuyente debe acreditar ante el fedatario público que el inmueble corresponde a su casa habitación.
Entre los documentos que pueden utilizarse se encuentran:
- Credencial para votar.
- Comprobantes fiscales por servicio de energía eléctrica.
- Comprobantes de telefonía fija.
- Estados de cuenta emitidos por instituciones financieras.
- Estados de cuenta de casas comerciales o tarjetas de crédito no bancarias.
El domicilio que aparezca en estos documentos debe coincidir con el inmueble vendido.
En determinados casos, estos comprobantes pueden encontrarse a nombre del propietario, su cónyuge, ascendientes o descendientes en línea recta, siempre que se cumplan las disposiciones aplicables.
Ejemplo de una venta que podría estar exenta de ISR
Supongamos que una persona vende su casa habitación por:
$5,000,000 pesos
Además:
- La propiedad realmente ha sido su casa habitación.
- Puede comprobarlo documentalmente.
- La operación se realiza ante notario.
- No ha utilizado la exención por venta de casa habitación durante los tres años anteriores.
Como el precio se encuentra por debajo del equivalente de 700,000 UDIS, la operación podría quedar exenta del ISR por enajenación, siempre que se cumplan todos los requisitos legales.
En este escenario, el ISR por la venta podría ser:
$0 pesos
Esto no significa que toda venta de una casa por menos de ese importe quede automáticamente exenta.
La condición de casa habitación es fundamental.
¿Qué pasa si vendo mi casa por más de 700,000 UDIS?
Superar el límite de 700,000 UDIS no significa necesariamente que todo el precio de venta pierda la exención.
Cuando la contraprestación supera este límite, la legislación contempla que se determine la ganancia correspondiente al excedente y que las deducciones se consideren en la proporción correspondiente.
En términos sencillos:
la parte exenta puede conservarse y el ISR se determina respecto de la proporción gravada del excedente, siguiendo el procedimiento establecido en la Ley del ISR.
El notario deberá realizar el cálculo correspondiente.
¿El SAT cobra hasta 35% por vender una casa?
La tasa máxima del ISR para personas físicas puede llegar al 35%, pero eso no significa que el SAT cobre automáticamente 35% del precio de venta de una propiedad.
Por ejemplo, si una casa se vende en $4,000,000 de pesos, no significa que debas entregar automáticamente $1,400,000 al SAT.
Para determinar el impuesto deben analizarse elementos como:
- Precio de venta.
- Precio original de adquisición.
- Actualización del costo.
- Fecha de adquisición.
- Años transcurridos entre adquisición y venta.
- Construcciones y mejoras realizadas.
- Gastos notariales.
- Impuestos y derechos deducibles.
- Comisiones inmobiliarias.
- Exenciones aplicables.
- Ganancia fiscal obtenida.
Por eso el resultado puede ser muy diferente de una operación a otra.
¿Cómo se calcula el ISR por vender una casa?
Aunque el procedimiento fiscal completo debe ser realizado conforme a la legislación vigente, una manera sencilla de comprenderlo es comenzar determinando la ganancia.
Por ejemplo:
Precio de venta del inmueble: $5,000,000
Menos costo de adquisición actualizado: $3,000,000
Menos mejoras deducibles: $300,000
Menos gastos y deducciones autorizadas: $200,000
La ganancia fiscal aproximada antes de efectuar los cálculos correspondientes sería: $1,500,000
El ISR no se obtiene simplemente aplicando un porcentaje fijo a esos $1,500,000. La Ley del ISR establece un procedimiento que toma en consideración, entre otros elementos, los años transcurridos entre la adquisición y la venta del inmueble.
¿Qué gastos puedo deducir al vender una casa?
Las deducciones pueden disminuir la ganancia gravable y, como consecuencia, reducir el ISR que corresponde pagar.
Entre los conceptos que pueden considerarse se encuentran los siguientes.
Costo comprobado de adquisición
El precio por el que adquiriste originalmente el inmueble constituye uno de los elementos principales para determinar la ganancia.
Este costo se actualiza conforme al procedimiento establecido por la legislación fiscal.
Construcciones, mejoras y ampliaciones
Las inversiones realizadas para construir, mejorar o ampliar el inmueble pueden considerarse en determinadas circunstancias.
Es importante distinguir entre una verdadera mejora o ampliación y un simple gasto de conservación.
Por ejemplo, construir una habitación adicional puede tener un tratamiento distinto a simplemente pintar nuevamente una pared.
También será fundamental contar con documentación que permita acreditar estas inversiones.
Gastos notariales
Determinados gastos notariales relacionados con la adquisición y la posterior venta del inmueble pueden ser considerados dentro de las deducciones autorizadas cuando cumplen los requisitos correspondientes.
Impuestos y derechos
También pueden existir impuestos y derechos relacionados con la adquisición o enajenación que sean considerados dentro del procedimiento fiscal.
Comisiones inmobiliarias
Las comisiones pagadas por la intermediación en la compra o venta del inmueble pueden ser deducibles cuando cumplen los requisitos fiscales y se encuentran debidamente comprobadas. Por ello es importante solicitar la factura correspondiente por los servicios inmobiliarios contratados.
¿Por qué es tan importante guardar las facturas de las mejoras?
Imagina que compraste una propiedad hace varios años y después invertiste una cantidad importante en:
- Construir una alberca.
- Ampliar habitaciones.
- Agregar otro nivel.
- Remodelar integralmente determinadas áreas.
- Realizar ampliaciones estructurales.
Estas inversiones pueden haber aumentado significativamente el costo fiscal de tu propiedad.
Sin embargo, si no puedes demostrar correctamente esos gastos, podrías perder la posibilidad de considerarlos para reducir la ganancia gravable.
Por eso, guardar facturas y documentación de las mejoras realizadas puede tener un impacto directo en el ISR que terminarás pagando cuando vendas.
¿Quién calcula el impuesto cuando vendo mi casa?
En una compraventa formalizada mediante escritura pública, el notario desempeña un papel fundamental.
Entre otras funciones, el fedatario debe determinar el ISR provisional relacionado con la operación cuando corresponda.
El cálculo considera información como:
- Precio de venta.
- Fecha de adquisición.
- Costo histórico.
- Costo actualizado.
- Deducciones autorizadas.
- Parte exenta.
- Parte gravada.
- Ganancia obtenida.
- ISR causado y retenido.
El fedatario también debe entregar al contribuyente información relacionada con la determinación del impuesto.
¿El notario paga el ISR al SAT por mí?
En las operaciones de inmuebles formalizadas mediante escritura pública, el notario normalmente calcula, retiene y entera el pago provisional correspondiente conforme a la Ley del ISR.
Esto significa que, en la práctica, el vendedor no simplemente recibe el precio completo y después decide cuánto pagar.
El impacto fiscal forma parte del proceso de escrituración y cierre de la operación.
Por ello, antes de aceptar una oferta es recomendable conocer una estimación del monto neto que recibirás después de impuestos, comisiones, adeudos y demás gastos relacionados con la venta.
¿Pago ISR sobre el precio de venta o sobre la ganancia?
Esta es una de las dudas más importantes.
En términos generales, el ISR por enajenación de un inmueble se relaciona con la ganancia fiscal, no simplemente con recibir dinero por vender la propiedad.
Por ejemplo, no es lo mismo:
Comprar en $1,000,000 y vender en $5,000,000
que:
Comprar en $4,500,000 y vender en $5,000,000.
Aunque ambas propiedades se venden por exactamente $5,000,000, la ganancia potencial es completamente diferente.
Además, deberán considerarse actualizaciones, deducciones, años de propiedad y demás reglas fiscales.
¿Qué pasa si compré la casa hace muchos años?
El tiempo transcurrido desde la adquisición es relevante para el cálculo.
La legislación contempla la actualización del costo comprobado de adquisición y un procedimiento específico para determinar el pago provisional considerando los años transcurridos entre la fecha de adquisición y la venta, con el límite establecido por la propia ley.
Por ello, conocer:
- Fecha exacta de adquisición.
- Precio original.
- Valor correspondiente al terreno.
- Valor de las construcciones.
- Mejoras realizadas.
puede resultar fundamental.
¿Qué pasa si heredé la casa?
Una propiedad heredada también puede venderse, pero determinar correctamente su costo fiscal requiere revisar la forma en que fue adquirida y la documentación correspondiente.
No debe asumirse que, por haber recibido gratuitamente el inmueble, el costo fiscal automáticamente es cero.
Las adquisiciones mediante herencia tienen reglas específicas que deben analizarse antes de calcular la ganancia derivada de una venta posterior.
¿Qué pasa si la propiedad fue una donación?
Las donaciones también tienen reglas particulares.
El tratamiento puede depender, entre otros elementos, de quién realizó la donación, la relación entre las partes y los antecedentes fiscales del inmueble.
Por ello, si quieres vender una propiedad adquirida mediante donación, es especialmente importante revisar previamente su escritura y antecedentes fiscales.
¿Un terreno puede aplicar la exención de casa habitación?
Un terreno vacío, por sí solo, no debe confundirse con una casa habitación.
La exención se refiere a la casa habitación del contribuyente.
La regulación fiscal contempla que la casa habitación incluya también el terreno en el que se encuentra construida, pero únicamente dentro de determinados límites.
En términos generales, puede comprender la superficie de terreno que no exceda de tres veces el área cubierta por las construcciones que integran la casa habitación.
Por ello, vender exclusivamente un terreno requiere un análisis distinto.
¿La venta de una casa paga IVA?
La venta de construcciones destinadas o utilizadas como casa habitación se encuentra exenta del IVA.
También el suelo se encuentra dentro de los supuestos de exención establecidos por la Ley del IVA.
Sin embargo, operaciones inmobiliarias con características diferentes pueden requerir un análisis adicional.
Por ejemplo, un inmueble utilizado para fines comerciales no necesariamente tendrá el mismo tratamiento que una casa habitación.
ISR e impuesto por adquisición no son lo mismo
Otro error frecuente es confundir los impuestos que corresponden al vendedor con aquellos relacionados con el comprador.
El ISR por enajenación se relaciona con la persona que vende y obtiene la ganancia.
En cambio, los impuestos locales relacionados con la adquisición o traslado de dominio son conceptos diferentes y su tratamiento depende de la legislación de cada entidad.
Por ello, cuando alguien pregunta "cuánto se paga de impuestos por vender una casa", es necesario identificar primero qué impuesto y qué parte de la operación se está analizando.
¿Existe un pago del 5% por vender un inmueble?
La Ley del ISR contempla un pago a la entidad federativa correspondiente al 5% de la ganancia obtenida en la enajenación de terrenos, construcciones o ambos.
Sin embargo, este importe no debe sumarse nuevamente como si fuera un impuesto independiente adicional al ISR.
El pago realizado a la entidad federativa es acreditable contra el pago provisional de ISR correspondiente a la misma operación.
En operaciones formalizadas mediante escritura pública, el fedatario realiza los cálculos correspondientes.
Ejemplo: vendo una casa en $4 millones, ¿cuánto pago al SAT?
No puede determinarse únicamente conociendo el precio de venta.
Para calcular correctamente el ISR sería necesario conocer, por lo menos:
- Si efectivamente es tu casa habitación.
- Si puedes acreditar que vivías en ella.
- Si has utilizado la exención durante los tres años anteriores.
- Cuándo adquiriste el inmueble.
- Cuánto pagaste originalmente.
- Cuánto corresponde a terreno y construcción.
- Qué mejoras documentadas realizaste.
- Qué gastos deducibles existen.
- Qué comisiones pagaste.
- Si existen circunstancias fiscales especiales.
Si la propiedad cumple los requisitos para la exención de casa habitación, el ISR podría ser $0.
Si no cumple, deberá calcularse la ganancia gravable.
Ejemplo: vendo mi casa en $8 millones, ¿pierdo toda la exención?
No necesariamente.
Si la propiedad efectivamente es tu casa habitación y cumples los demás requisitos, superar el límite de 700,000 UDIS no significa que automáticamente los $8 millones queden completamente sujetos al ISR.
La ley establece un mecanismo para calcular la ganancia correspondiente al excedente y aplicar proporcionalmente las deducciones.
Por ello, el cálculo debe realizarse específicamente para esa operación.
¿Qué debo revisar antes de vender para saber cuánto pagaré?
Antes de comprometerte con un precio de venta, conviene reunir al menos:
- Escritura de adquisición.
- Fecha en que compraste la propiedad.
- Precio de adquisición.
- Facturas de construcciones y mejoras.
- Comprobantes de gastos notariales.
- Facturas por comisiones inmobiliarias.
- Documentación que acredite casa habitación.
- Información sobre ventas de casa habitación realizadas en años anteriores.
- Precio estimado de venta.
Con esta información será mucho más sencillo realizar una estimación del impacto fiscal antes de cerrar la operación.
No calcules tu ganancia solamente restando lo que pagaste
Desde un punto de vista financiero puede parecer lógico hacer este cálculo:
Precio de venta - precio de compra = ganancia
Pero fiscalmente existen más elementos.
El costo de adquisición puede actualizarse y determinadas inversiones y gastos pueden disminuir la ganancia gravable.
Por esta razón, hacer una estimación demasiado sencilla puede provocar que calcules un impuesto muy diferente al que realmente corresponde.
¿Puedo saber cuánto dinero me quedará antes de vender?
Sí.
De hecho, este análisis debería realizarse antes de definir el precio mínimo que estás dispuesto a aceptar.
Una estimación del resultado de la operación puede considerar:
Precio de venta
menos saldo hipotecario pendiente
menos ISR estimado
menos comisión inmobiliaria
menos gastos relacionados con la operación
menos otros adeudos
= importe neto estimado para el propietario
Este número puede ser mucho más importante para el vendedor que el precio anunciado de la propiedad.
Errores comunes al calcular el impuesto por vender una casa
Pensar que siempre se paga 35%
La tasa máxima de ISR no significa que automáticamente debas pagar 35% sobre el precio total del inmueble.
Creer que todas las casas están exentas
La exención requiere cumplir condiciones específicas y demostrar que se trata de tu casa habitación.
No conservar facturas
No contar con documentación de mejoras, gastos o comisiones puede afectar las deducciones que podrían disminuir la ganancia.
Confundir el precio de venta con la ganancia
Recibir $5 millones por una propiedad no significa haber obtenido una ganancia fiscal de $5 millones.
Esperar hasta la firma para conocer el impuesto
Conocer el posible ISR antes de negociar permite determinar cuánto necesitas recibir realmente de la venta.
Entonces, ¿cuánto se paga al SAT por vender una casa?
La respuesta más precisa es:
Puedes pagar desde $0 de ISR si la venta de tu casa habitación cumple los requisitos de exención. Si la operación está gravada, el impuesto se calcula sobre la ganancia fiscal mediante el procedimiento establecido en la Ley del ISR y no como un porcentaje fijo aplicado directamente al precio total de venta.
Por eso, para saber cuánto pagarás realmente necesitas conocer el precio de venta, costo y fecha de adquisición, deducciones disponibles, mejoras realizadas, años de propiedad y si puedes aplicar la exención por casa habitación.
¿Estás pensando en vender tu casa, terreno o propiedad?
Conocer cuánto podrías pagar de impuestos es solo una parte del proceso de venta. También es importante definir correctamente el valor del inmueble, preparar la documentación, establecer un precio competitivo, encontrar compradores reales y coordinar la negociación hasta el cierre de la operación.
En Viva México Inmobiliaria podemos ayudarte a comercializar tu casa, terreno o propiedad, acompañándote durante el proceso de venta y ayudándote a presentar el inmueble correctamente ante potenciales compradores.
Si estás considerando vender y quieres conocer cómo podemos apoyarte, consulta nuestro servicio de venta de inmuebles con Viva México Inmobiliaria.
Preguntas frecuentes sobre el ISR por venta de una casa
¿Cuánto cobra el SAT por vender una casa de $3 millones?
No existe una cantidad automática por vender una casa en $3 millones. Si el inmueble es tu casa habitación y cumples todos los requisitos de exención, el ISR podría ser $0. Si no puedes aplicar la exención, será necesario determinar la ganancia fiscal considerando costo de adquisición, deducciones y demás elementos aplicables.
¿Cuánto cobra el SAT por vender una casa de $5 millones?
El precio por sí solo no determina el impuesto. Una casa habitación vendida por $5 millones podría encontrarse dentro del límite de 700,000 UDIS y quedar exenta si se cumplen los demás requisitos. Si no es casa habitación o no reúne las condiciones necesarias, deberá calcularse el ISR correspondiente.
¿Cuánto puedo vender una casa sin pagar impuestos?
La exención de ISR para casa habitación tiene como límite 700,000 UDIS y requiere cumplir condiciones adicionales. El equivalente en pesos cambia porque el valor de la UDI se actualiza. Al 2 de octubre de 2026, 700,000 UDIS equivalen aproximadamente a $6.19 millones de pesos.
¿Quién paga el ISR cuando se vende una casa?
El ISR derivado de la ganancia por enajenación corresponde al vendedor. Cuando la operación se formaliza mediante escritura pública, el fedatario calcula y entera el pago provisional que corresponda, además de proporcionar al contribuyente información sobre la determinación realizada.
¿Puedo deducir la comisión de la inmobiliaria?
Las comisiones y mediaciones pagadas con motivo de la adquisición o venta del inmueble pueden formar parte de las deducciones autorizadas cuando cumplen los requisitos fiscales correspondientes. Es importante contar con el comprobante fiscal y documentación que permita acreditar correctamente el gasto.
¿Cada cuánto puedo vender una casa sin pagar ISR?
La exención por enajenación de casa habitación no puede utilizarse si el contribuyente ya aplicó esa misma exención durante los tres años inmediatos anteriores a la fecha de la nueva venta. Además, deberán cumplirse nuevamente todos los demás requisitos establecidos en la legislación
