Bienes comunales: Ejemplos

Los bienes comunales pueden incluir terrenos, bosques, zonas de pastoreo, recursos forestales y otras superficies cuyo aprovechamiento corresponde a una comunidad y no exclusivamente a una sola persona.

Aunque el concepto puede parecer complicado, entenderlo resulta mucho más sencillo cuando lo vemos mediante ejemplos.

En Viva México Inmobiliaria queremos explicarte qué son los bienes comunales, darte ejemplos fáciles de entender y, especialmente, mostrarte qué significa encontrarte con este término cuando estás investigando un terreno en México.

¿Qué son los bienes comunales?

En términos generales, los bienes comunales son bienes o recursos cuyo uso, aprovechamiento o propiedad corresponde colectivamente a una comunidad.

Sin embargo, su significado jurídico cambia dependiendo del país y del contexto.

Por ejemplo, en España existe una regulación específica de los bienes comunales vinculada con bienes cuyo aprovechamiento corresponde a los vecinos de una comunidad. Entre los ejemplos históricos aparecen bosques, pastizales, aguas y tierras utilizadas colectivamente.

En México, cuando hablamos de bienes comunales dentro del ámbito agrario, debemos relacionarlos principalmente con las comunidades agrarias y la propiedad social.

La Ley Agraria reconoce:

• la personalidad jurídica de la comunidad;

• la propiedad de la comunidad sobre sus tierras;

• la existencia del Comisariado de Bienes Comunales;

• y los derechos y obligaciones de los comuneros.

Además, corresponde a la comunidad determinar el uso de sus tierras, dividirlas según distintas finalidades y organizar el aprovechamiento de sus bienes.

Bienes comunales: ejemplos fáciles de entender

Algunos ejemplos de bienes comunales, dependiendo de la organización y características de cada comunidad, pueden ser:

1. Bosques comunales

Un bosque perteneciente a una comunidad agraria puede ser aprovechado colectivamente por sus integrantes.

Por ejemplo, una comunidad puede organizar actividades relacionadas con:

• aprovechamiento forestal;

• producción de madera;

• recolección de resina;

• conservación ambiental;

• ecoturismo.

Un caso real es Nuevo San Juan Parangaricutiro, Michoacán, cuya comunidad desarrolla desde hace décadas actividades de manejo forestal comunitario y empresas vinculadas con madera, resina, muebles y ecoturismo.

Por lo tanto, un bosque puede ser un ejemplo muy claro de bien comunal.

2. Tierras de pastoreo

Otro ejemplo son las superficies utilizadas por los integrantes de una comunidad para alimentar al ganado.

Imagina una comunidad propietaria de una extensión de 5,000 hectáreas.

Una parte puede destinarse para agricultura y otra permanecer como zona colectiva de pastoreo.

En lugar de pertenecer individualmente a una sola persona, esa superficie puede ser utilizada conforme a las reglas establecidas por la comunidad.

3. Terrenos para agricultura

También pueden existir tierras pertenecientes a una comunidad destinadas a actividades agrícolas.

Por ejemplo:

Comunidad A → 3,000 hectáreas de territorio comunal

Dentro de ellas podrían existir:

• terrenos agrícolas;

• parcelas utilizadas por determinadas familias;

• tierras de uso colectivo;

• áreas forestales;

• caminos internos.

Que una persona cultive una superficie determinada no significa necesariamente que esa persona sea propietaria privada de esa tierra.

Puede tener derechos de aprovechamiento dentro del régimen comunal.

4. Montes comunales

Los montes son otro ejemplo tradicional de bienes utilizados colectivamente.

Pueden aprovecharse para:

• actividades forestales;

• recolección de productos;

• pastoreo;

• conservación;

• actividades económicas comunitarias.

Históricamente, los montes y bosques son precisamente algunos de los ejemplos más frecuentes cuando se estudia el concepto de bienes comunales.

5. Recursos forestales

No solamente debemos pensar en la superficie de tierra.

Los recursos que existen dentro de las tierras comunales también pueden aprovecharse mediante esquemas comunitarios.

Por ejemplo, una comunidad podría administrar:

• madera;

• resina;

• productos forestales;

• recursos naturales;

• actividades turísticas relacionadas con el bosque.

La Procuraduría Agraria ha documentado comunidades mexicanas que administran colectivamente este tipo de recursos y desarrollan empresas comunales alrededor de ellos.

6. Áreas de conservación

Una comunidad también puede decidir conservar determinadas superficies en lugar de destinarlas directamente a actividades productivas.

Por ejemplo:

10,000 hectáreas comunales

podrían distribuirse de la siguiente manera:

• 3,000 hectáreas forestales;

• 2,000 hectáreas agrícolas;

• 2,000 hectáreas para pastoreo;

• 1,000 hectáreas destinadas a asentamientos;

• 2,000 hectáreas para conservación.

Es solamente un ejemplo ilustrativo, pero muestra cómo una comunidad puede determinar distintas finalidades para sus tierras.

La Ley Agraria permite precisamente que la comunidad determine su uso y organización.

7. Caminos utilizados por la comunidad

Dentro de una extensión comunal pueden existir caminos y accesos utilizados para conectar diferentes áreas del territorio.

Por ejemplo, un camino puede permitir a los comuneros llegar:

• a parcelas;

• zonas de cultivo;

• áreas forestales;

• zonas de pastoreo;

• asentamientos.

Dependiendo de la organización del núcleo agrario, estos espacios pueden formar parte de la infraestructura utilizada colectivamente.

8. Terrenos destinados a proyectos comunitarios

Las comunidades también pueden utilizar parte de sus bienes para desarrollar proyectos productivos.

Por ejemplo:

• un centro ecoturístico;

• proyectos forestales;

• talleres comunitarios;

• producción agrícola;

• instalaciones de procesamiento;

• proyectos ganaderos.

La Ley Agraria contempla incluso la posibilidad de que las comunidades constituyan sociedades, se asocien con terceros o cedan temporalmente el uso y disfrute de determinados bienes para mejorar su aprovechamiento.

Ejemplo sencillo de bienes comunales

Imagina la siguiente situación:

Una comunidad llamada San Pedro tiene reconocidas legalmente 4,000 hectáreas.

Dentro de esas tierras existen:

Todos estos espacios podrían encontrarse dentro de las tierras pertenecientes a la comunidad.

La comunidad determina cómo organizar y aprovechar su territorio conforme a la legislación agraria y sus propias reglas internas.

Ejemplos de bienes comunales en México

Además de los ejemplos hipotéticos, existen comunidades mexicanas cuya gestión colectiva del territorio está ampliamente documentada.

Nuevo San Juan Parangaricutiro, Michoacán

Esta comunidad es conocida por su modelo de manejo forestal comunitario.

La Procuraduría Agraria señala que la comunidad cuenta con empresas comunales y desarrolla actividades relacionadas con:

• procesamiento de resina;

• fabricación de muebles;

• manejo forestal;

• ecoturismo.

Es un ejemplo de cómo los bienes pertenecientes a una comunidad pueden convertirse en recursos productivos administrados colectivamente.

Ixtlán de Juárez, Oaxaca

Otro ejemplo documentado es Ixtlán de Juárez.

La Procuraduría Agraria ha destacado la organización comunitaria de esta localidad de Oaxaca para administrar y proteger su propiedad social y su territorio comunal.

Estos casos muestran que los bienes comunales no son únicamente un concepto histórico.

Siguen formando parte de la realidad agraria y económica de muchas regiones de México.

¿Un terreno puede ser un bien comunal?

Sí.

De hecho, para alguien interesado en bienes raíces, probablemente este sea el ejemplo más importante.

Un terreno puede encontrarse dentro de las tierras pertenecientes a una comunidad agraria.

Supongamos que encuentras este anuncio:

“Terreno de 600 m² en venta. Posesión comunal.”

Visualmente, puede parecer exactamente igual que cualquier otro terreno.

Sin embargo, jurídicamente podría ser completamente diferente.

Antes de comprar tendrías que investigar:

• quién es propietario de las tierras;

• qué derecho tiene la persona que ofrece el terreno;

• si está reconocida como comunero;

• cómo está identificada la superficie;

• qué documento acredita ese derecho;

• y qué procedimiento jurídico pretende utilizarse para transmitirlo.

¿Los bienes comunales pertenecen a todos?

Esta expresión puede provocar confusión.

Un bien comunal no significa necesariamente que cualquier persona pueda utilizarlo.

Cuando hablamos de una comunidad agraria mexicana, existen comuneros reconocidos y reglas para administrar y aprovechar las tierras.

La Ley Agraria reconoce expresamente los derechos y obligaciones de los comuneros y la existencia de órganos de representación de la comunidad.

Por ello:

bien comunal ≠ bien sin dueño.

La comunidad tiene personalidad jurídica y propiedad sobre sus tierras.

¿Bienes comunales y bienes públicos son lo mismo?

No necesariamente.

Un parque público, por ejemplo, puede pertenecer al municipio o al Estado y estar destinado al uso público.

Un bien comunal puede pertenecer a una comunidad específica y ser aprovechado por sus integrantes bajo determinadas reglas.

Por lo tanto, aunque ambos puedan utilizarse colectivamente, su titularidad y régimen jurídico pueden ser distintos.

¿Bienes comunales y bienes comunes de un condominio son lo mismo?

No.

Esta es otra diferencia importante, especialmente dentro del sector inmobiliario.

En un edificio o fraccionamiento pueden existir bienes o áreas comunes como:

• elevadores;

• escaleras;

• pasillos;

• jardines;

• alberca;

• estacionamientos comunes;

• lobby;

• áreas recreativas.

Estos espacios pertenecen o sirven a los copropietarios conforme al régimen de propiedad en condominio.

Distintas legislaciones latinoamericanas utilizan precisamente el concepto de bienes comunes para describir instalaciones y espacios compartidos dentro de condominios.

Pero eso no convierte al edificio en una comunidad agraria ni a esas áreas en bienes comunales agrarios.

Son conceptos jurídicos diferentes.

Bien comunal vs. área común de un condominio

Esta diferencia resulta especialmente importante cuando estás investigando inmuebles.

¿Quién administra los bienes comunales?

En las comunidades agrarias mexicanas existen órganos específicos de organización y representación.

La Ley Agraria reconoce al Comisariado de Bienes Comunales como órgano de representación y gestión administrativa de la asamblea de comuneros.

También existe la asamblea de comuneros, que tiene un papel fundamental en las decisiones relacionadas con la comunidad.

Por eso, determinadas decisiones sobre el territorio no dependen exclusivamente de una persona.

¿Se pueden vender los bienes comunales?

Hay que tener cuidado con esta pregunta.

Las tierras comunales cuentan con una protección jurídica especial.

El artículo 99 de la Ley Agraria establece que las tierras comunales son inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo el supuesto contemplado por la propia legislación para su aportación a sociedades.

Esto no significa que nunca puedan existir actos jurídicos relacionados con derechos comunales.

Significa que no debe tratarse una tierra comunal como si fuera automáticamente una propiedad privada convencional que su supuesto dueño simplemente puede vender a cualquier persona.

Por eso, cuando alguien anuncia un terreno como:

“Propiedad comunal en venta”

debes investigar exactamente qué está ofreciendo.

¿Por qué importa conocer estos ejemplos si quieres comprar un terreno?

Porque uno de los errores más importantes al comprar tierras es asumir que todos los terrenos funcionan jurídicamente igual.

No es así.

Puedes encontrar:

• propiedad privada;

• tierras ejidales;

• tierras comunales;

• posesiones;

• terrenos en proceso de regularización;

• terrenos con diferentes antecedentes agrarios.

La diferencia puede determinar qué estás comprando, qué documentos recibirás y qué podrás hacer posteriormente con el terreno.

¿Cómo identificar si un terreno pertenece a bienes comunales?

El aspecto físico no te lo dirá.

Un terreno comunal puede tener:

• bardas;

• construcción;

• servicios;

• calles cercanas;

• vecinos;

• acceso vehicular.

Nada de eso determina por sí solo su régimen jurídico.

Antes de realizar una operación deben revisarse los documentos correspondientes y, cuando exista un posible antecedente agrario, verificar la información ante instituciones como el Registro Agrario Nacional y las autoridades competentes.

También puede ser necesario revisar:

• Registro Público de la Propiedad;

• Catastro;

• Procuraduría Agraria;

• documentación de la comunidad;

• planos agrarios;

• certificados;

• antecedentes del terreno.

Ejemplos de preguntas antes de comprar un terreno comunal

Si encuentras una propiedad relacionada con bienes comunales, puedes comenzar preguntando:

1. ¿El terreno es propiedad privada, ejidal o comunal?

2. ¿Quién aparece jurídicamente como propietario?

3. ¿Qué documento tiene el vendedor?

4. ¿El vendedor es comunero reconocido?

5. ¿La superficie está identificada oficialmente?

6. ¿Está registrada ante el Registro Agrario Nacional?

7. ¿Qué derecho exactamente se pretende transmitir?

8. ¿Existe algún conflicto sobre el terreno?

9. ¿Interviene la asamblea de comuneros?

10. ¿Existe realmente una escritura de propiedad privada?

Estas preguntas pueden ayudarte a diferenciar una operación inmobiliaria convencional de una operación que requiere una revisión agraria más profunda.

Conclusión: ejemplos de bienes comunales

Los bienes comunales pueden adoptar muchas formas.

Entre los ejemplos más fáciles de comprender encontramos bosques, montes, tierras agrícolas, zonas de pastoreo, recursos forestales, terrenos y superficies destinadas a proyectos comunitarios.

En México, cuando estos bienes pertenecen a una comunidad agraria, forman parte de un régimen jurídico de propiedad social y no deben confundirse con la propiedad privada ni con las áreas comunes de un condominio.

Por eso, si estás investigando un terreno y encuentras expresiones como “bienes comunales”, “terreno comunal” o “derechos comunales”, no significa automáticamente que exista un problema, pero sí es una señal de que debes entender exactamente qué tipo de propiedad existe y qué derecho pretende transmitirse.

Si estás buscando terrenos o propiedades en México, en Viva México Inmobiliaria puedes explorar distintas alternativas inmobiliarias. Antes de comprar cualquier terreno relacionado con tierras o bienes comunales, revisa su documentación y régimen jurídico para saber exactamente qué estás adquiriendo.