¿Qué es un terreno comunal?
Si estás buscando un terreno para comprar en México, es posible que en algún momento encuentres anuncios que mencionen expresiones como “terreno comunal”, “derechos comunales”, “posesión comunal” o incluso “se vende con constancia de posesión”. Antes de entregar dinero, es importante entender qué significan realmente estos términos.
En Viva México Inmobiliaria queremos ayudarte a comprender las diferencias entre los distintos tipos de propiedad para que puedas investigar mejor cualquier terreno que estés considerando adquirir.
Un terreno comunal no funciona jurídicamente igual que una propiedad privada y tampoco debe confundirse automáticamente con un terreno ejidal. A continuación te explicamos qué es un terreno comunal, quién es su propietario, qué derechos tiene un comunero y qué debes revisar antes de considerar una operación sobre este tipo de tierras.
¿Qué es un terreno comunal?
Un terreno comunal es una superficie que pertenece a una comunidad agraria, no directamente a una persona como propiedad privada.
En México, la Ley Agraria reconoce personalidad jurídica a los núcleos agrarios constituidos como comunidades y reconoce también su propiedad sobre las tierras. Asimismo, las tierras comunales cuentan con una protección jurídica especial.
Esto significa que, aunque una persona pueda tener derechos como comunero sobre determinadas tierras o aprovechar una parcela dentro de la comunidad, no necesariamente es propietaria privada del terreno en el mismo sentido que alguien que posee un inmueble respaldado por una escritura pública de propiedad privada.
El Registro Agrario Nacional incluye a las comunidades, junto con los ejidos, dentro de la denominada propiedad social en México.
Por eso, si alguien te ofrece vender un terreno y te dice que es comunal, una de las primeras preguntas que debes hacer es:
¿Qué es exactamente lo que me están vendiendo: la propiedad privada del terreno o determinados derechos agrarios sobre él?
La diferencia es fundamental.
¿A quién pertenece un terreno comunal?
Jurídicamente, las tierras pertenecen al núcleo agrario reconocido como comunidad.
La Ley Agraria establece que el reconocimiento de una comunidad produce, entre otros efectos, el reconocimiento de:
-
la personalidad jurídica del núcleo de población;
-
la propiedad de la comunidad sobre sus tierras;
-
la existencia del Comisariado de Bienes Comunales;
-
los derechos y obligaciones de los comuneros.
Además, la comunidad determina el uso de sus tierras y la forma en que pueden aprovecharse.
Por tanto, que una persona utilice desde hace años una determinada superficie no significa automáticamente que esa persona tenga propiedad privada sobre ella.
¿Qué es un comunero?
Un comunero es una persona reconocida como integrante de una comunidad agraria y que cuenta con los derechos correspondientes conforme a la Ley Agraria y al estatuto de esa comunidad.
Un comunero puede tener derecho al uso y disfrute de una parcela y también al aprovechamiento de bienes de uso común.
La Ley Agraria señala además que determinados derechos pueden cederse en los supuestos establecidos por la propia legislación, pero esto no debe confundirse con una compraventa convencional de propiedad privada.
Por esta razón, frases como:
“Te vendo mi terreno comunal”
deben analizarse con cuidado.
La pregunta correcta sería:
¿Qué derecho tiene legalmente esa persona sobre el terreno y qué acto jurídico pretende realizar para transmitirlo?
¿Un terreno comunal tiene escrituras?
Aquí aparece una de las mayores confusiones.
Una tierra comunal puede contar con documentación que acredita jurídicamente la existencia de la comunidad, sus límites, sus derechos y las asignaciones correspondientes, pero esa documentación agraria no debe confundirse automáticamente con una escritura pública individual de propiedad privada.
El Registro Agrario Nacional es precisamente la institución responsable del registro, control y seguridad documental relacionada con la propiedad ejidal y comunal.
Entre los documentos que pueden existir respecto de tierras de propiedad social se encuentran resoluciones, actas de delimitación, planos, constancias, certificados y diversos documentos inscritos ante el Registro Agrario Nacional.
Por eso, que el vendedor enseñe “papeles” no es suficiente.
Hay que determinar qué documento es, quién lo expidió, qué derecho acredita y si corresponde exactamente al terreno que se está ofreciendo.
¿Un terreno comunal se puede vender?
Esta pregunta requiere una respuesta más precisa que simplemente decir sí o no.
Las tierras comunales están sujetas a un régimen jurídico especial.
El artículo 99 de la Ley Agraria establece una protección especial para las tierras comunales que las hace inalienables, imprescriptibles e inembargables, salvo los supuestos expresamente establecidos por la propia ley.
Además, la legislación regula los derechos de los comuneros, el aprovechamiento de parcelas y los mecanismos mediante los cuales pueden realizarse determinados actos sobre esos derechos.
Por tanto:
no debes asumir que porque alguien posee o utiliza una parcela comunal puede venderla como si se tratara de un lote privado con escritura.
Cada operación debe analizarse según la situación jurídica concreta del terreno y los derechos de quien pretende transmitirlo.
¿Cuál es la diferencia entre terreno comunal, ejidal y propiedad privada?
Aunque los terrenos ejidales y comunales forman parte de la propiedad social, jurídicamente no son exactamente lo mismo.
| Tipo de terreno | Característica principal |
|---|---|
| Comunal | Pertenece a una comunidad agraria y se rige por la Ley Agraria y las decisiones de la comunidad. |
| Ejidal | Pertenece a un núcleo ejidal y sus tierras pueden dividirse, según su destino, en parcelas, asentamiento humano y tierras de uso común. |
| Propiedad privada | Pertenece directamente a una persona física o moral bajo el régimen de propiedad privada y normalmente se acredita mediante título inscrito en el Registro Público de la Propiedad. |
El propio Registro Agrario Nacional identifica a ejidos y comunidades como las dos grandes figuras que integran la propiedad social del país.
Por lo tanto, tampoco debe utilizarse “ejidal” y “comunal” como sinónimos.
Ejemplo sencillo de un terreno comunal
Imaginemos una comunidad agraria que posee legalmente 2,000 hectáreas.
Dentro de esa superficie existen distintas áreas que son aprovechadas por integrantes de la comunidad.
Uno de los comuneros utiliza desde hace años una determinada superficie y posteriormente ofrece:
“Terreno de 500 m² en venta. Tengo constancia de posesión.”
La constancia podría demostrar algún tipo de posesión o derecho, pero eso no significa automáticamente que exista una propiedad privada individual de 500 m² que pueda transmitirse mediante una compraventa tradicional y posteriormente escriturarse a nombre del comprador.
Antes de entregar dinero sería necesario revisar, entre otras cosas:
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cómo está registrado el terreno;
-
si forma parte de una comunidad agraria;
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qué derecho tiene el vendedor;
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si aparece reconocido ante el Registro Agrario Nacional;
-
qué documento respalda ese derecho;
-
qué permiten la Ley Agraria y el estatuto de la comunidad;
-
y cuál sería exactamente el procedimiento mediante el cual se pretende transmitir el derecho.
¿Comprar un terreno comunal es ilegal?
No necesariamente.
La existencia de tierras comunales es completamente legal y está expresamente reconocida por la legislación mexicana.
El problema surge cuando se intenta presentar un derecho comunal como si fuera propiedad privada, se prometen escrituras que jurídicamente todavía no existen o se vende un derecho que la persona no tiene facultades para transmitir.
Por eso es importante separar dos conceptos:
Terreno comunal ≠ terreno irregular.
Un terreno puede pertenecer perfectamente a una comunidad agraria legalmente reconocida y contar con documentación registrada ante las autoridades agrarias.
Lo que debe analizarse es qué derecho estás adquiriendo y bajo qué régimen jurídico.
¿Cuáles son los riesgos de comprar un terreno comunal?
El principal riesgo no está simplemente en que sea comunal, sino en comprar sin conocer la situación jurídica real del inmueble.
Algunas situaciones que deberían hacerte investigar con mayor profundidad son:
-
que el vendedor asegure que tendrás escritura individual inmediatamente, pero únicamente muestre una constancia de posesión;
-
que diga que “todos compran así” como sustituto de documentación jurídica;
-
que no pueda demostrar que tiene derechos reconocidos sobre el terreno;
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que existan diferencias entre la superficie ofrecida y los documentos;
-
que no quieran proporcionarte información para verificar el predio ante las autoridades;
-
que únicamente exista un contrato privado como supuesta prueba de propiedad;
-
que prometan que “pronto se regularizará” sin documentación que respalde ese procedimiento;
-
o que te presionen para entregar un anticipo antes de realizar una revisión jurídica.
Ninguna de estas situaciones demuestra por sí misma que exista un fraude, pero sí justifican realizar una debida diligencia inmobiliaria y agraria antes de pagar.
¿Cómo saber si un terreno es comunal?
Una fotografía del terreno, una ubicación de Google Maps o incluso un contrato privado no permiten determinar el régimen jurídico de una propiedad.
Cuando existen dudas sobre tierras ejidales o comunales, una de las instituciones fundamentales para verificar información es el Registro Agrario Nacional (RAN).
El RAN tiene a su cargo funciones registrales y catastrales relacionadas con la propiedad social y mantiene información sobre ejidos, comunidades y los actos jurídicos relacionados con ellos.
Dependiendo del caso, también puede ser necesario revisar información ante:
-
el Registro Público de la Propiedad correspondiente;
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Catastro;
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el municipio;
-
la Procuraduría Agraria;
-
y otras autoridades agrarias o urbanísticas.
La revisión correcta dependerá de la ubicación y naturaleza del inmueble.
¿Una constancia de posesión demuestra que soy propietario?
No necesariamente.
Posesión y propiedad son conceptos jurídicos diferentes.
Una persona puede tener posesión o determinados derechos sobre una superficie sin ser necesariamente propietario privado de ella.
Por ello, cuando alguien ofrece un terreno argumentando únicamente:
“Tengo constancia de posesión.”
la siguiente pregunta debería ser:
¿Qué derecho acredita exactamente esa constancia y quién es jurídicamente el propietario de la tierra?
Esta distinción puede cambiar completamente la naturaleza de una operación inmobiliaria.
¿Se puede construir en un terreno comunal?
Que una persona tenga derechos sobre un terreno no significa automáticamente que pueda desarrollar cualquier proyecto sobre él.
Además del régimen agrario, pueden intervenir aspectos relacionados con:
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uso de suelo;
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desarrollo urbano;
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permisos municipales;
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impacto ambiental;
-
densidad;
-
acceso a servicios;
-
subdivisión;
-
vías de acceso;
-
restricciones ambientales;
-
y otros ordenamientos territoriales.
Por ello, antes de comprar un terreno con la intención de construir una vivienda, desarrollar departamentos, comercializar lotes o realizar cualquier proyecto inmobiliario, es recomendable verificar tanto la situación agraria como la viabilidad urbanística del predio.
¿Qué debo preguntar antes de comprar un terreno comunal?
Si estás evaluando uno, estas preguntas pueden ayudarte a detectar rápidamente si necesitas investigar más:
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¿El terreno es propiedad privada, ejidal o comunal?
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¿Quién aparece jurídicamente como propietario?
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¿Qué documento acredita los derechos del vendedor?
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¿El vendedor está reconocido oficialmente como comunero?
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¿El terreno está identificado dentro del Registro Agrario Nacional?
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¿Existe algún conflicto agrario sobre la superficie?
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¿Qué exactamente se está transmitiendo: propiedad, posesión o derechos agrarios?
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¿La operación requiere autorización o intervención de la asamblea de comuneros?
-
¿Puede inscribirse legalmente la transmisión?
-
¿Existe realmente la posibilidad de obtener propiedad privada y escritura o solamente es una promesa futura?
Si el vendedor evita responder estas preguntas o te solicita dinero antes de permitir una revisión documental, lo más prudente es no avanzar hasta verificar la situación.
Entonces, ¿conviene comprar un terreno comunal?
La respuesta depende de qué deseas adquirir, para qué lo quieres y cuál es la situación jurídica concreta del terreno.
No todos los terrenos comunales representan un problema y tampoco debe suponerse que una propiedad comunal sea irregular simplemente por pertenecer a este régimen.
Sin embargo, tampoco debe comprarse pensando que funciona exactamente igual que una propiedad privada.
El punto fundamental es saber qué derecho estás adquiriendo realmente.
Si buscas un terreno para construir, invertir, revender o desarrollar un proyecto inmobiliario, conocer desde el principio su régimen de propiedad puede evitar problemas posteriores.
Conclusión
Un terreno comunal es una tierra perteneciente a una comunidad agraria, integrante del régimen de propiedad social reconocido por la legislación mexicana. Los comuneros pueden tener derechos de uso, aprovechamiento y, según cada caso, derechos relacionados con parcelas, pero esto no equivale automáticamente a tener una propiedad privada individual que pueda venderse y escriturarse mediante una operación inmobiliaria convencional.
Por ello, antes de comprar, no basta con preguntar cuánto mide el terreno, dónde está ubicado o cuánto cuesta. También hay que preguntar:
¿Quién es jurídicamente el propietario y qué derecho estoy adquiriendo?
Esa sencilla pregunta puede evitar muchos problemas.
Si estás buscando terrenos o propiedades en México, en Viva México Inmobiliaria puedes consultar opciones inmobiliarias y conocer las características de cada propiedad antes de tomar una decisión. La recomendación, especialmente cuando existen antecedentes ejidales o comunales, es verificar siempre la documentación jurídica correspondiente antes de entregar anticipos o firmar contratos.
