¿Cuál es la diferencia entre el precio de compraventa y el valor de escritura?

Cuando compras un inmueble, es común preguntarse cuál es la diferencia entre el precio de compraventa y el valor de escritura. Aunque ambos conceptos están relacionados, no significan exactamente lo mismo. El primero es la cantidad acordada entre comprador y vendedor, mientras que el segundo suele referirse al valor de la operación que queda formalmente asentado en la escritura pública.

En Viva México Inmobiliaria queremos explicarte esta diferencia de manera sencilla, porque comprender qué cantidades aparecen en una operación inmobiliaria puede ayudarte a revisar mejor tus documentos, anticipar implicaciones fiscales y evitar confundir el precio del inmueble con el avalúo, el valor catastral o los gastos de escrituración.

¿Qué es el precio de compraventa de un inmueble?

El precio de compraventa es la cantidad de dinero que comprador y vendedor acuerdan como contraprestación por la adquisición del inmueble.

Por ejemplo, si ambas partes acuerdan vender una propiedad por $2,500,000 pesos, esa cantidad constituye el precio pactado de la compraventa.

Normalmente, este precio queda establecido desde el contrato correspondiente y posteriormente se documenta al formalizar la operación.

El precio puede determinarse tomando en cuenta factores como:

• Ubicación del inmueble.

• Superficie del terreno y construcción.

• Características y estado de conservación.

• Oferta y demanda de la zona.

• Servicios e infraestructura disponibles.

• Comparables inmobiliarios.

• Negociación entre comprador y vendedor.

• Condiciones particulares de la operación.

Por lo tanto, el precio de compraventa surge principalmente del acuerdo económico entre las partes.

¿Qué es el valor de escritura?

La expresión valor de escritura suele utilizarse para referirse al importe de la operación que queda declarado y documentado en la escritura pública mediante la cual se formaliza la transmisión del inmueble.

Aquí existe una distinción importante: una escritura puede contener o hacer referencia a diferentes valores relacionados con la propiedad, por lo que no conviene asumir que cualquier cantidad incluida en ella representa automáticamente el precio de compraventa.

Dependiendo de la operación pueden aparecer conceptos como:

• Precio pactado de la compraventa.

• Valor determinado mediante avalúo.

• Valor catastral.

• Bases utilizadas para determinados impuestos o derechos.

• Cantidades correspondientes a otros actos jurídicos relacionados.

Por ello, cuando alguien habla del "valor de escritura", primero debe identificarse a qué cantidad específica de la escritura se está refiriendo.

Diferencia entre precio de compraventa y valor de escritura

La diferencia principal puede resumirse de esta manera:

En una operación inmobiliaria correctamente documentada, el precio efectivamente pagado por el inmueble debe quedar reflejado de manera adecuada en los instrumentos correspondientes.

Esto no significa que todos los valores relacionados con la propiedad necesariamente sean iguales. El precio de venta, el avalúo y el valor catastral pueden ser distintos porque responden a finalidades diferentes.

Ejemplo de precio de compraventa y valor de escritura

Supongamos que comprador y vendedor llegan al siguiente acuerdo:

Precio de compraventa: $3,000,000

El comprador entrega esa cantidad conforme a las condiciones establecidas y la operación posteriormente se formaliza ante notario.

Dentro del proceso también podrían existir, por ejemplo:

• Un valor de avalúo de $3,150,000.

• Un valor catastral diferente.

• El precio de operación de $3,000,000.

Que el avalúo tenga un importe diferente no significa que el comprador haya pagado esa cantidad.

El precio realmente pactado y pagado por el inmueble continúa siendo $3,000,000, mientras que el avalúo cumple otra función dentro de la operación.

¿El precio de compraventa debe coincidir con el precio declarado en la escritura?

Cuando se habla específicamente del precio pagado por el inmueble y del precio de la operación asentado en la escritura, lo adecuado es que la documentación refleje fielmente la compraventa realizada.

Dicho de manera sencilla:

Una cosa es que existan diferentes valores relacionados con un inmueble y otra muy diferente que se declare como precio de compraventa una cantidad distinta de la que realmente se pagó por la propiedad.

Esta distinción es especialmente importante porque la adquisición y posterior venta de bienes inmuebles puede tener consecuencias fiscales.

La legislación mexicana contempla el costo comprobado de adquisición entre los elementos relevantes para determinar la ganancia obtenida cuando posteriormente se enajena un inmueble.

Por esta razón, conservar correctamente la documentación de adquisición puede ser importante incluso muchos años después de haber comprado la propiedad.

¿Por qué algunas propiedades tienen un valor de avalúo diferente al precio de venta?

Porque el avalúo inmobiliario y el precio de compraventa responden a procesos diferentes.

El precio de venta se obtiene mediante una negociación entre las partes. Un avalúo, en cambio, busca establecer técnicamente el valor de una propiedad considerando diferentes características físicas, comerciales y de ubicación.

Por ejemplo, un propietario podría pedir inicialmente $4,000,000 por un inmueble, obtener un avalúo de $3,800,000 y finalmente aceptar una oferta de $3,650,000.

En ese escenario existen tres cantidades:

1. Precio inicial solicitado: $4,000,000.

2. Valor del avalúo: $3,800,000.

3. Precio final de compraventa: $3,650,000.

No son conceptos intercambiables.

¿El valor catastral es igual al precio de compraventa?

No necesariamente.

El valor catastral es un valor administrativo relacionado con el registro y las características de un inmueble y puede utilizarse para distintos efectos fiscales locales.

El precio de compraventa, en cambio, es lo que comprador y vendedor pactaron efectivamente por la propiedad.

Por eso, encontrar un valor catastral inferior o superior al precio negociado no significa automáticamente que exista un error en la operación.

Lo importante es saber identificar cada concepto y entender para qué se utiliza.

Precio de escritura y gastos de escrituración tampoco son lo mismo

Otra confusión frecuente consiste en utilizar "precio de escritura" para hablar del dinero necesario para escriturar una propiedad.

Son conceptos diferentes.

El valor o precio asentado en la escritura se relaciona con la operación inmobiliaria. Los gastos de escrituración corresponden a los diferentes costos que pueden generarse al formalizar la adquisición.

Dependiendo del caso y de la legislación aplicable, pueden intervenir conceptos relacionados con:

• Impuestos.

• Derechos.

• Honorarios notariales.

• Avalúos.

• Inscripción registral.

• Certificados y trámites necesarios.

Por eso, comprar un inmueble por $2,000,000 no significa que $2,000,000 sea el "costo de escrituración".

El comprador debe contemplar por separado el precio de la propiedad y los gastos necesarios para concluir jurídicamente la operación.

¿Qué pasa si se escritura por un valor menor al precio realmente pagado?

Declarar una cantidad inferior al precio realmente pagado con el objetivo de reducir artificialmente obligaciones fiscales puede ocasionar consecuencias fiscales y documentales.

Además, una diferencia entre el dinero efectivamente entregado y lo formalmente documentado puede convertirse en un problema cuando sea necesario demostrar cuánto costó originalmente el inmueble.

Esto cobra relevancia, por ejemplo, si posteriormente se vende la propiedad.

La Ley del Impuesto sobre la Renta contempla el costo comprobado de adquisición dentro de las deducciones relacionadas con la determinación de la ganancia obtenida por la enajenación de bienes.

Por ello, intentar obtener un ahorro inmediato mediante una documentación incorrecta puede generar complicaciones posteriores.

¿Qué debes revisar antes de firmar la escritura?

Antes de formalizar la compra de un inmueble, conviene verificar cuidadosamente que los documentos correspondan con lo realmente acordado.

Entre los principales puntos que debes revisar se encuentran:

1. Precio de compraventa: confirma que corresponda con la negociación realizada.

2. Forma de pago: revisa cantidades, anticipos y pagos efectuados.

3. Identificación del inmueble: verifica ubicación, medidas, colindancias y demás datos.

4. Datos de comprador y vendedor: comprueba nombres e información personal.

5. Antecedentes de propiedad: revisa que correspondan al inmueble adquirido.

6. Valores utilizados: pregunta qué representa cada valor mencionado en los documentos.

7. Impuestos y gastos: solicita que te expliquen cómo fueron determinados.

8. Condiciones de la operación: comprueba que coincidan con lo previamente acordado.

Si encuentras una cantidad que no reconoces, pregunta antes de firmar.

¿Quién determina el valor que aparecerá en la escritura?

El precio de compraventa nace del acuerdo entre comprador y vendedor, pero la formalización inmobiliaria involucra diferentes verificaciones y obligaciones.

El notario interviene para formalizar jurídicamente la operación y verificar la documentación necesaria conforme al caso.

Además, pueden existir avalúos y valores utilizados para determinar determinadas contribuciones o derechos.

Por ello, no es correcto pensar que simplemente se puede elegir arbitrariamente cualquier cantidad para "ponerla en las escrituras".

La operación debe documentarse con información que corresponda con su realidad jurídica, económica y fiscal.

Diferencia entre contrato de compraventa y escritura pública

También es importante distinguir los documentos.

Un contrato de compraventa contiene los acuerdos entre las partes, incluyendo aspectos como precio, forma de pago, obligaciones y condiciones.

La escritura pública formaliza el acto ante notario y constituye un instrumento fundamental para documentar la transmisión del inmueble y realizar los trámites registrales correspondientes.

En términos prácticos:

El contrato establece las condiciones negociadas; la escritura formaliza jurídicamente la operación inmobiliaria.

Por esta razón, ambos documentos deben revisarse conjuntamente y no como elementos completamente independientes.

¿Cuál es entonces el valor correcto de un inmueble?

Depende de qué quieras conocer.

Si quieres saber cuánto pagará el comprador, debes revisar el precio de compraventa.

Si quieres conocer una estimación técnica del valor del inmueble, necesitas revisar el avalúo.

Si buscas el valor utilizado administrativamente por la autoridad local, debes consultar el valor catastral correspondiente.

Y si quieres saber qué cantidad quedó formalmente declarada en la operación, tendrás que revisar la escritura y determinar exactamente a qué concepto corresponde el importe indicado.

No existe un único "valor del inmueble" que sirva para todas las finalidades.

Conclusión

La diferencia entre el precio de compraventa y el valor de escritura está principalmente en su función: el precio de compraventa es la cantidad acordada y efectivamente pagada por el inmueble, mientras que el valor asentado en la escritura es la cantidad que queda formalmente documentada dentro del acto jurídico.

Además, una propiedad puede tener un valor catastral y un valor de avalúo diferentes sin que eso signifique necesariamente que exista una irregularidad.

En Viva México Inmobiliaria consideramos que entender estas diferencias antes de adquirir una propiedad permite leer mejor la documentación y hacer las preguntas correctas durante el proceso. Antes de firmar, confirma qué representa cada cantidad, comprueba que el precio de la operación esté correctamente documentado y consulta cualquier duda fiscal o jurídica directamente con el notario o especialista que intervenga en tu caso.

Preguntas frecuentes sobre el precio de compraventa y el valor de escritura

¿El precio de compraventa y el valor de escritura deben ser iguales?

Si por valor de escritura se entiende específicamente el precio de la operación declarado ante notario, debe reflejar correctamente el precio realmente pactado y pagado por el inmueble. Sin embargo, dentro del proceso pueden existir otros valores, como el catastral o el de avalúo, que no necesariamente serán iguales al precio de compraventa.

¿Se puede escriturar una propiedad por menos de lo que costó?

Declarar como precio de la operación una cantidad artificialmente inferior a la efectivamente pagada puede provocar consecuencias fiscales y dificultades para acreditar posteriormente el costo de adquisición. Si existen diferencias entre los valores de una operación, lo recomendable es solicitar al notario que explique su origen y tratamiento antes de firmar.

¿El avalúo debe coincidir con el precio de compraventa?

No necesariamente. El avalúo es una estimación técnica del valor del inmueble, mientras que el precio de compraventa surge del acuerdo entre comprador y vendedor. Es posible que ambas cantidades sean diferentes debido a la negociación, las condiciones comerciales de la operación o las características particulares de la propiedad.

¿Qué valor se toma en cuenta para pagar impuestos al comprar un inmueble?

La base utilizada puede depender del impuesto, de la legislación estatal o municipal aplicable y de los valores determinados durante la operación. Por esa razón, no debe asumirse que siempre se utilizará exclusivamente el precio de compraventa. El notario puede explicar qué base corresponde específicamente a la adquisición que estás realizando.

¿Por qué es importante conservar la escritura después de comprar?

La escritura ayuda a acreditar jurídicamente la adquisición y contiene información relevante sobre la operación. Además, la documentación del costo de adquisición puede resultar importante si posteriormente se vende el inmueble, ya que la legislación fiscal mexicana contempla ese costo dentro del cálculo relacionado con la ganancia obtenida por la enajenación.