¿Cuánto cuesta escriturar una casa antigua?

Si te preguntas ¿cuánto cuesta escriturar una casa antigua?, debes saber que la edad del inmueble no determina por sí sola el precio del trámite. Lo que realmente influye es el valor de la propiedad, su ubicación, los impuestos aplicables y, especialmente en viviendas con muchos años, si sus antecedentes legales, registrales y catastrales están en orden. En Viva México Inmobiliaria te explicamos cómo identificar esos gastos y por qué una casa antigua puede terminar costando más de escriturar que una propiedad con toda su documentación actualizada.

Como referencia, el Colegio Nacional del Notariado Mexicano señala que los gastos de una escritura de compraventa pueden representar aproximadamente entre 4% y 7% del valor total de la propiedad en la zona metropolitana. Sin embargo, no se trata de una tarifa nacional fija: el monto cambia según el estado, municipio, valor del inmueble y características de cada operación. 

Respuesta rápida: una casa antigua con escrituras, propietario identificado y datos registrales correctos puede tener gastos de escrituración similares a los de cualquier otra vivienda. El costo puede aumentar cuando antes de escriturarla es necesario corregir medidas, actualizar información catastral, resolver una sucesión, acreditar ampliaciones o regularizar la propiedad.

¿Una casa antigua cuesta más de escriturar?

No necesariamente.

En los gastos habituales de escrituración no existe un concepto que cobre más simplemente porque una vivienda tenga 30, 50 o 80 años. Normalmente intervienen impuestos por adquisición, derechos registrales, certificados, avalúos, honorarios notariales y otros gastos relacionados con la operación. 

El problema aparece cuando la antigüedad de la propiedad viene acompañada de documentos desactualizados.

Por ejemplo, una casa construida hace décadas puede tener una escritura perfectamente vigente, estar inscrita correctamente y coincidir con su información catastral. En ese escenario, su antigüedad no debería representar por sí misma un gasto adicional importante.

En cambio, una vivienda antigua que ha pasado de generación en generación, tiene ampliaciones que no aparecen en sus documentos o permanece a nombre de una persona fallecida puede necesitar trámites adicionales antes de concretar una nueva escritura.

¿Cuánto se paga por escriturar una casa antigua?

Para tener una primera referencia, puede utilizarse el rango aproximado de 4% a 7% del valor del inmueble, recordando que la cotización definitiva debe realizarla el notario de acuerdo con la ubicación y situación particular de la propiedad. 

Un cálculo orientativo sería:

Estos ejemplos no son una cotización notarial. Una propiedad antigua que necesite regularización puede superar estos montos porque primero habrá que resolver los trámites pendientes.

Por eso, antes de preguntarte solamente cuánto cuestan las escrituras, conviene responder otra pregunta: ¿la casa está jurídicamente lista para escriturarse?

¿Qué incluye el costo de escrituración?

El dinero que se entrega para una operación de este tipo no corresponde únicamente a los honorarios del notario.

Entre los principales conceptos pueden encontrarse:

• Impuesto sobre adquisición de inmuebles o traslado de dominio.

• Honorarios notariales y los impuestos correspondientes a esos servicios.

• Derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad.

• Certificado de libertad de gravámenes.

• Constancias de no adeudo.

• Avalúos.

• Planos o documentos catastrales cuando sean necesarios.

• Gastos administrativos o de gestoría asociados al trámite.

El Colegio Nacional del Notariado Mexicano identifica estos conceptos entre los gastos habituales relacionados con una escrituración y señala que normalmente son cubiertos por el comprador en una operación de adquisición. 

¿Por qué una casa antigua puede salir más cara al escriturarla?

La principal diferencia está en su historial jurídico y físico, no en el número de años que tenga.

Estas son algunas situaciones frecuentes que pueden aumentar el costo o alargar el proceso.

La propiedad sigue a nombre de una persona fallecida

Es común encontrar viviendas familiares que permanecen registradas a nombre de los padres, abuelos u otros propietarios anteriores.

Si el titular registral falleció, los herederos no necesariamente pueden vender la casa inmediatamente. Puede ser necesario realizar un procedimiento sucesorio y posteriormente adjudicar el inmueble a quien corresponda.

La adjudicación es precisamente el acto mediante el cual un inmueble proveniente de una sucesión se atribuye legalmente al heredero o legatario correspondiente.

Esto significa que el gasto final ya no sería únicamente el de una compraventa.

Solo existe un contrato privado de compraventa

Otro escenario común es encontrar casas adquiridas hace muchos años mediante contratos privados, recibos o acuerdos entre particulares, pero sin haber formalizado correctamente la transmisión mediante escritura.

Un contrato privado puede formar parte de los antecedentes de la operación, pero no debe asumirse automáticamente que sustituye la situación registral que necesita una compraventa actual.

El Colegio Nacional del Notariado Mexicano recomienda revisar previamente quién aparece como propietario y cuál es la situación del inmueble en el Registro Público de la Propiedad. 

La construcción actual no coincide con los documentos

Una casa antigua pudo comenzar como una construcción pequeña y recibir modificaciones durante décadas:

• Nuevas habitaciones.

• Un segundo piso.

• Terrazas.

• Locales comerciales.

• Ampliaciones.

• Divisiones interiores.

• Construcciones adicionales dentro del mismo predio.

Si la realidad física de la vivienda y su información documental no coinciden, puede ser necesario revisar la situación catastral y administrativa antes de continuar.

Esto es especialmente importante porque el avalúo considera las características reales de la vivienda y su entorno para determinar su valor.

Existen diferencias en superficie, medidas o colindancias

En propiedades antiguas también pueden aparecer diferencias entre la superficie indicada en una escritura, la registrada en Catastro y la que físicamente existe.

No todas las diferencias implican el mismo procedimiento. Dependiendo del caso, pueden requerirse documentos, planos, levantamientos o trámites adicionales antes de formalizar una operación.

Hay adeudos relacionados con el inmueble

Antes de comprar una casa antigua conviene comprobar el estado de obligaciones relacionadas con la propiedad.

Entre los documentos que pueden solicitarse durante una operación inmobiliaria se encuentran constancias de no adeudo, además de información registral y certificados necesarios para verificar la situación del inmueble. 

Existen hipotecas, embargos u otros gravámenes

Una casa puede verse físicamente en buenas condiciones y, al mismo tiempo, tener una situación registral que impida realizar una compraventa de manera inmediata.

El Registro Público permite conocer movimientos relacionados con un inmueble, incluyendo compraventas, hipotecas, embargos y otros gravámenes. Por ello, la revisión registral debe realizarse antes de comprometer una cantidad importante de dinero. 

Escriturar y regularizar una casa antigua no siempre es lo mismo

Esta diferencia es fundamental.

Escriturar una compraventa significa formalizar jurídicamente la transmisión de una propiedad que se encuentra en condiciones de ser vendida.

Regularizar una propiedad significa resolver previamente alguna situación que impide o dificulta esa formalización.

Por ejemplo, si una persona compra una casa antigua cuyo propietario aparece correctamente en el Registro Público, no existen gravámenes y toda la información coincide, puede avanzar hacia la compraventa y escrituración.

Pero si quien intenta venderla no aparece como propietario, el titular falleció hace años o existen inconsistencias importantes, primero podría ser necesario solucionar esos antecedentes.

Por eso, cuando alguien pregunta cuánto cuesta sacar las escrituras de una casa antigua que nunca ha sido escriturada correctamente, no es posible aplicar automáticamente un porcentaje sobre el valor de la vivienda. El procedimiento dependerá del origen de la propiedad y de los documentos disponibles.

¿Cómo saber cuánto costará realmente escriturar una casa vieja?

La manera más segura de obtener una cantidad cercana al gasto real es revisar primero la documentación y después solicitar el cálculo de la operación.

1. Localiza la escritura o antecedente de propiedad

Identifica el documento con el que el propietario actual acredita cómo adquirió el inmueble.

Si no existe una escritura o el documento está a nombre de otra persona, debe aclararse esa situación antes de calcular una compraventa normal.

2. Verifica quién aparece como propietario

No basta con que una familia haya vivido durante décadas en la vivienda.

Debe comprobarse quién aparece jurídicamente como titular y si existen antecedentes que permitan realizar la transmisión.

3. Revisa si existen gravámenes

Una revisión registral permite detectar hipotecas, embargos u otras anotaciones relevantes para la operación.

El notario tiene entre sus funciones revisar la operación, calcular los impuestos correspondientes y realizar la inscripción de los actos que lo requieren en el Registro Público. 

4. Compara la escritura con la casa actual

Comprueba:

• Superficie del terreno.

• Metros construidos.

• Número de niveles.

• Colindancias.

• Ubicación.

• Ampliaciones importantes.

En una casa antigua, esta comparación puede revelar trámites que conviene solucionar antes de ponerla en venta.

5. Solicita una cotización notarial

Una vez revisados los antecedentes, el notario podrá determinar qué conceptos intervienen y calcular los impuestos, derechos y honorarios correspondientes.

Ese presupuesto será mucho más útil que aplicar de manera aislada el 4% o 7% sobre el precio de la casa.

¿Cuánto cuesta escriturar una casa antigua en Oaxaca?

Para una propiedad ubicada en Oaxaca tampoco existe una cantidad única aplicable a todas las viviendas.

La cifra dependerá del valor del inmueble, municipio, tipo de operación, impuestos y derechos vigentes, además de la condición jurídica de la casa.

En Oaxaca intervienen instituciones estatales relacionadas con la información catastral y registral. El Instituto Catastral del Estado de Oaxaca contempla servicios como avalúos y trámites relacionados con traslado de dominio, mientras que el Instituto de la Función Registral del Estado de Oaxaca se encarga de la función registral de los bienes inmuebles. 

Por ello, si estás evaluando una casa antigua en Oaxaca o la Costa, resulta especialmente importante revisar los antecedentes del predio antes de calcular el presupuesto total de compra.

¿Quién paga las escrituras al comprar una casa antigua?

Normalmente, los gastos asociados con la adquisición y escrituración corresponden al comprador, aunque cada operación debe revisarse individualmente.

El vendedor también puede tener obligaciones fiscales derivadas de la venta, como el Impuesto Sobre la Renta cuando corresponda. El tratamiento depende de las características de la operación y de si se cumplen o no los requisitos legales para alguna exención. 

Por esa razón, comprador y vendedor pueden tener gastos diferentes aunque ambos participen en la misma escritura.

¿Qué revisar antes de comprar una casa antigua?

Además del atractivo arquitectónico o del precio, analiza la propiedad desde tres perspectivas.

Situación jurídica: confirma quién es el propietario, cómo adquirió el inmueble y si existen gravámenes.

Situación catastral: revisa que la ubicación, superficie y características principales sean congruentes con la realidad.

Estado físico: una escrituración correcta no garantiza que instalaciones, estructura, tuberías o sistema eléctrico estén en buenas condiciones. En casas con muchos años, una inspección técnica independiente puede ayudarte a dimensionar futuras reparaciones.

Una propiedad antigua puede representar una excelente oportunidad, pero su precio de venta no debería analizarse sin considerar también los gastos jurídicos, notariales y de regularización que eventualmente necesitará.

Si estás comparando alternativas antes de iniciar este proceso, también puedes revisar nuestras casas en Oaxaca y evaluar cada propiedad considerando tanto su precio como la situación documental que acompañará la operación.

Conclusión

Entonces, ¿cuánto cuesta escriturar una casa antigua? Como punto de referencia puede hablarse de un porcentaje aproximado sobre el valor del inmueble para una compraventa ordinaria, pero la antigüedad hace especialmente importante revisar primero los antecedentes de la propiedad.

Una casa de muchos años con documentos actualizados puede tener un proceso relativamente convencional. En cambio, una propiedad con sucesiones pendientes, diferencias catastrales, propietarios anteriores o documentación incompleta puede requerir trámites adicionales que aumenten significativamente el presupuesto.

Antes de calcular cuánto vas a pagar, confirma que la vivienda realmente esté en condiciones jurídicas de ser escriturada.

Preguntas frecuentes sobre escriturar una casa antigua

¿Una casa antigua paga más impuestos al escriturarse?

No necesariamente. La antigüedad de la vivienda por sí sola no establece un impuesto adicional. Los montos dependen principalmente del valor utilizado para la operación, la ubicación y las disposiciones locales aplicables. Sin embargo, si la propiedad necesita regularización o trámites adicionales, el gasto total sí puede incrementarse.

¿Qué pasa si una casa antigua no tiene escrituras?

Primero debe determinarse qué documentos existen y quién puede acreditar derechos sobre el inmueble. No siempre es posible simplemente acudir al notario y solicitar una escritura nueva. Dependiendo de los antecedentes, podrían necesitarse procedimientos notariales, administrativos o judiciales antes de que la propiedad pueda transmitirse mediante una compraventa.

¿Se puede escriturar una casa heredada hace muchos años?

Sí, pero debe revisarse si el procedimiento sucesorio ya concluyó y a nombre de quién se encuentra actualmente el inmueble. Si continúa registrado a nombre de una persona fallecida, probablemente será necesario realizar la sucesión y adjudicación correspondiente antes de que los herederos puedan disponer jurídicamente de la propiedad.

¿Las ampliaciones de una casa antigua afectan la escrituración?

Pueden influir cuando la construcción actual presenta diferencias importantes frente a la información documental o catastral disponible. Por ejemplo, niveles o ampliaciones realizadas con el paso de los años pueden requerir revisión. Lo recomendable es detectar estas diferencias antes de la compraventa para conocer si existe algún trámite previo.

¿Cuánto tarda en escriturarse una casa antigua?

No existe un plazo único. Si la documentación está completa y la propiedad puede transmitirse sin inconvenientes, el procedimiento dependerá principalmente de los tiempos notariales, fiscales y registrales. Cuando existen sucesiones, gravámenes, diferencias catastrales o problemas con los antecedentes de propiedad, el proceso puede extenderse considerablemente.